伊賀市の市営住宅236戸で名義と違う人が居住｜無許可増築1249㎡

伊賀市の市営住宅で何がわかったのか

伊賀市の市営住宅をめぐっては、2026年4月に市が長年にわたる不適正な管理を公表し、稲森稔尚市長が地方自治法に基づいて市の監査委員に監査を求めていました。監査委員は11月11日付で「市長の要求監査結果報告書」をまとめ、市のホームページの監査結果のページで公開しています。市は13日の記者会見で、監査とは別に市が行った調査の結果もあわせて発表しました（伊勢新聞）。

公表資料と報道で確認できた主な数字は次のとおりです。

報道によると、236戸の中には、名義人が亡くなったり退去したりしたあとに必要な名義の承継手続きをしていないケースのほか、親族ではない全くの別人が住んでいたケースや、複数の部屋で名義人が同じ人物になっているケースがありました（NHK・伊勢新聞・中日新聞）。中日新聞によると、市が承継の手続きや退去を求めた結果、13日現在で27戸が名義を承継し、15戸が退去しています。

182戸と236戸、2つの数字の関係

伊賀市の市営住宅38団地の内訳（適用する法律別）

伊賀市営住宅管理条例は、市営住宅を「公営住宅」（公営住宅法を適用）と「改良住宅」（住宅地区改良法を適用）に分けて管理しています。監査結果報告書の別表1（2026年4月現在）を、条例が適用する法律ごとに当サイトで集計しました。

出典：伊賀市監査委員「市長の要求監査結果報告書」別表1。団地数・戸数・人数の集計と入居率（入居戸数÷管理戸数）は当サイト計算。スマホでは入居者数の列を省略しています。

住宅地区改良法を適用している19団地には、同法17条で建てた改良住宅（9団地・700戸）のほか、建設時期などから公営住宅法に基づいて建てられたとみられる住宅で、市が実務上は改良住宅として扱ってきたものが含まれます（監査結果報告書）。監査委員は、この扱いを含め、市営住宅・公営住宅・改良住宅の条例上の位置付けを明確にするよう求めました。

政策空家は、一般に建て替えや用途廃止などのために入居者の募集を止めている空き住戸を指します。公営住宅法を適用する団地では管理戸数の約半分（304戸）が政策空家で、市は2026年2月の「伊賀市営住宅整備・管理方針」で、老朽化した住宅の集約・用途廃止や、民間の賃貸住宅を借り上げる市営住宅制度の整備、指定管理者制度の導入検討を打ち出しています。

「改良住宅」とは？入居・増築・明渡しの法律上のルール

改良住宅は、住宅地区改良法に基づく住宅です。同法は、不良住宅が密集する地区の改良事業について定めた法律で（1条）、改良住宅は、事業の施行者が同法17条によって建設する住宅と定義されています（2条6項）。

17条は、改良地区に住んでいて事業によって住宅を失い、住宅に困窮する世帯の数に見合う戸数の住宅を建てることを施行者に義務づけています。18条は、事業で住宅を失った人などのうち、入居を希望し住宅に困窮すると認められる人を改良住宅に入居させなければならないと定めています。報道で「地元住民の入居を優先する」と説明されているのは、この仕組みを指しているとみられます。

国の補助を受けて建てた改良住宅の管理には、公営住宅法の規定の一部が準用されます（住宅地区改良法29条1項）。準用される規定には、入居者の保管義務や又貸しの禁止、増築の禁止（公営住宅法27条1〜4項）、明渡しの請求（同32条1項・2項）、収入状況の報告の請求（同34条）などが含まれます。主なルールを整理しました。

出典：e-Gov法令検索（公営住宅法・住宅地区改良法）、伊賀市監査委員「市長の要求監査結果報告書」（伊賀市営住宅管理条例・同施行規則の条文の引用部分）。公営住宅法27条5項・6項と32条3項は、住宅地区改良法29条1項の準用規定には含まれていません。

伊賀市の条例は、改良住宅を含む市営住宅全体について、入居資格や入居の決定、同居の承認、入居の承継を5条から12条までで定めています（監査結果報告書）。ただし監査結果報告書によると、改良住宅などには毎年の収入の報告義務がないため、市は居住の実態を十分に把握できていませんでした。公営住宅の家賃は毎年度の収入申告に基づいて決まる（公営住宅法16条1項）のに対し、国の補助による改良住宅の家賃は、1996年改正前の公営住宅法の第二種公営住宅の例によるとされています（住宅地区改良法29条3項）。

問題が明らかになるまでの時系列

市の公表資料（監査結果報告書・議員全員協議会資料・市長コメント・整備管理方針）と報道で確認できた範囲で並べました。

• 2005年度1団地の駐車場で条例のない徴収が始まる団地の建設当時から、条例を整えないまま駐車場使用料（1戸1区画まで、月2,000円）を徴収していました（監査結果報告書・4月21日の議員全員協議会資料）。
• 2023年6月改良住宅などの入居者調査を開始毎年の収入報告がない改良住宅などについて、市が入居者調査を始めました（監査結果報告書。中日新聞はアンケートや訪問による調査と報道）。
• 2025年4月1日調査の基準時点入居決定者と居住者が違う戸数は、監査結果報告書の記載（2025年4月1日時点）で182戸、市の13日の発表（2025年4月時点）で236戸です。
• 2026年2月17日「伊賀市営住宅整備・管理方針」市営住宅の集約・用途廃止、借上型の市営住宅、指定管理者制度の導入検討などを盛り込みました。
• 2026年4月21日議員全員協議会で不適正な管理を報告駐車場使用料の問題のほか、無許可の増築、退去後の残置物、承継手続きの遅れ、家賃滞納を報告。市長はコメントで監査要求を決めたと表明しました。
• 2026年4月27日市長が監査委員に監査を要求地方自治法199条6項に基づく要求で、対象は建設部住宅政策課。伊勢新聞は、自治体が自ら所管する事務への監査を求めるのは異例と報じました。
• 2026年6月駐車場の条例を改正、返還金の補正予算が成立別の1団地向けにあった駐車場の条例を「市営住宅駐車場の設置、管理及び使用に関する条例」に改正し、返還金1,685,000円を含む補正予算が成立しました（監査結果報告書）。
• 2026年11月11日監査結果報告書（11日付）市のホームページで公開。同日夕方、NHKが236戸と報じました。
• 2026年11月13日市長が記者会見で調査結果を発表市の調査結果をあわせて発表。13日現在で名義承継27戸・退去15戸（中日新聞）。

4月21日の市長コメントで、稲森市長は透明性と客観性を確保するために監査要求を決めたと説明し、過去の経緯や不適正な事務の状況を洗い出すとしていました。

監査委員の指摘：5つの項目と結論

監査は、地方自治法199条6項（長の要求による監査）に基づくもので、監査委員は結果の報告を議会と市長に提出し、公表しなければなりません（同条9項、地方自治法）。今回の監査結果報告書は、市の要求の趣旨から5つの項目を立てて結論を示しています（要旨は当サイトの要約）。

結論の最後で監査委員は、適正な管理を実現するには職員の取り組みだけでなく、人員配置を始めとする執行体制の強化が必要だとしています。市営住宅の再編という将来計画と日々の管理を並行して進める必要があるためです。

監査委員は「監査要求」という手法にも注文

報告書は末尾で、市が不適切な事案をすでに把握したうえで監査を求めた点に触れ、その場合の監査は「執行機関の意向の追認でしかなく」、監査の効力が適切に発揮されるとはいえないと指摘しました。外部の専門委員会やプロジェクトチームを立ち上げる方法も考えられたとして、監査要求が最も適切な方法だったかを検証するよう求めています。

これに対し稲森市長は、新しく就任した市長として監査を求めたのは当然で、法的な権限を持つ監査委員に期待したと説明し、監査で問題が認定されたことは重要だと述べました（伊勢新聞）。

家賃などの滞納と担当職員数の推移

監査結果報告書の別表2から、住宅使用料（公営住宅使用料・浄化槽使用料・駐車場使用料の合計）の収納率と収入未済額を並べました。「現年度分」はその年度に請求した分、「過年度分」は前年度までにたまった未収分です。

出典：伊賀市監査委員「市長の要求監査結果報告書」別表2。収入未済額は1万円未満を四捨五入。

収入未済額の推移（3年おき）

収入未済額は2016年度末の202,764,235円から2025年度末の104,274,587円へ48.6％減り、現年度分の収納率も84.7％から94.9％に上がりました（減少率は当サイト計算）。一方で、2017〜2025年度の9年間に過年度分として回収できた額は計86,493,823円、不納欠損（回収できないとして帳簿から落とした額）は計85,894,295円で、ほぼ同じ規模です（別表2の合計、当サイト計算）。未済額の減少には、収納の改善だけでなく不納欠損の処理も含まれています。

監査結果報告書によると、住宅使用料は私債権で、消滅時効は5年（民法166条1項1号）ですが、市は時効を過ぎていても本人に納付の意思がある場合はそれを優先しているとのことです。市は2025年5月に家賃などの滞納者への対応マニュアルを作りました。

担当課の職員数（各年度4月1日）

担当課の職員数は2016年度の17人から2018〜2020年度には6人に減り、2021年度以降は10人です（監査結果報告書の別表3。管理職を含む）。2017年度までは課の名前や係の構成が違うため、人数は単純には比べられません。2026年度は10人で1,530戸を管理しており、1人あたり約153戸になります（当サイト計算）。

今後どうなる？伊賀市の対応と全国の公営住宅のルール

伊賀市の対応（11月14日17時時点）

• 市が決めた入居者と違う人が住んでいる住戸は、強制退去などの手続きで是正する方針です（伊勢新聞）。
• 名義の承継手続きをしていないケースへの対策として、賃貸借契約を必要とするなどの対策をとるとしています（中日新聞）。
• 無許可の増築については、撤去も視野に対応を検討する考えを稲森市長が示しました（伊勢新聞）。
• 監査委員は、居住者を継続的に把握するための法的整備、退去時の原状回復を確実にする仕組み、費用負担の基準づくり、条例上の位置付けの明確化、執行体制の強化を求めています（監査結果報告書）。

なお、市が監査の結果に基づいて措置を講じたときは、その内容を監査委員に通知し、監査委員が公表することになっています（地方自治法199条14項）。伊賀市の監査結果のページには、過去の定期監査についても措置状況が掲載されています。

全国の公営住宅の標準的なルール

国土交通省は、自治体が条例をつくる際の参考として「公営住宅管理標準条例（案）」を示しています（2018年3月30日付で改正）。そこでは、同居の承認（11条）や入居の承継（12条）を承認制とし、明渡しの請求（41条）ができる場合として、不正の行為による入居、家賃3か月以上の滞納、正当な理由なく15日以上住宅を使わないこと、同居・承継の規定や増築禁止などの規定への違反を挙げています。

入居の承継について標準条例案の説明は、入居者は法定の資格を持つ人の中から厳正に選ばれるのが原則だとして、入居者が亡くなった場合などに相続人や同居者が当然に引き継ぐのは法の趣旨から妥当ではないとしています。そのうえで、承継の理由が生じてから一定期間内に承認の手続きをとらせることなどを規則で明確にしておくよう求めています。

伊賀市の市営住宅問題に関するよくある質問

あわせて読みたい

出典・参考資料

• 伊賀市監査委員：令和8年度 市長の要求監査結果報告書（令和8年11月11日付）（監査結果のページ）
• 伊賀市：市議会議員全員協議会資料「市営住宅の不適正な管理について」（2026年4月21日）、市長コメント（2026年4月21日「市営住宅の不適正な管理運営と今後の対応について」）、伊賀市営住宅整備・管理方針（2026年2月17日）
• e-Gov法令検索：住宅地区改良法、公営住宅法、地方自治法
• 国土交通省：「公営住宅管理標準条例（案）について」の改正について（平成30年3月30日 国住備第505号）
• 報道：伊勢新聞（2026年11月14日）、中日新聞（2026年11月13日）、NHK（2026年11月11日）、伊勢新聞（2026年4月22日）

適用法別の集計、入居率、割合、収入未済額の減少率、過年度分の回収額・不納欠損額の合計、職員1人あたりの戸数は、公表資料をもとに当サイトが計算したものです。この記事では団地名・地区名は記載していません。内容は2026年11月14日17時時点の情報です。写真：Shixart1985（Wikimedia Commons、CC BY 2.0）。アイキャッチ・本文の写真はトリミング・明るさの調整・文字入れなどの加工をしています。