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空室税とは｜新築マンション転売対策と京都市・海外の空き家税一覧
政府・与党が、新築マンションの短期転売への対策として、いわゆる「空室税」の検討に入ったと11月12日に報じられました。報道によると、中身は新しい税をつくるのではなく、購入後1年以内に転売し、その間ずっと空室だった場合に「不動産取得税」の税率を引き上げるという案です。まだ検討段階で、税制改正大綱にも入っていません。国土交通省の登記データから短期転売の実態を区別に並べ、先行する京都市の「非居住住宅利活用促進税」とバンクーバー・トロント・カナダ・フランスの空き家税を一覧にしました。
この記事の結論
- 報道された「空室税」は、新築マンションを買って1年以内に転売し、住民票などで居住実態が確認できない（空室だった）場合に、不動産取得税の税率を上げるという案です。現在の住宅の税率は3％（2027年3月31日までの特例）です。
- 国交省の調査では、2024年に登記された新築マンションのうち1年以内に転売された割合は東京23区で9.7％、都心6区で12.1％。区別に見ると、23区平均を上回ったのは8区で、そのうち5区は都心6区の外でした（当サイト集計）。
- 国内で居住者のいない住宅に課税する制度は、京都市の「非居住住宅利活用促進税」が先行しています。ただし課税開始は1年延期され、2030年度（令和12年度）の予定です。
- 海外では、バンクーバー（3％）・トロント（3％）・フランス（17％→34％）などが空き家に課税しています。一方、カナダの連邦税（1％）は2025年の予算案で廃止が提案されました。
報道された「空室税」は何？不動産取得税の上乗せ案
11月12日のANNの報道によると、政府・与党は高騰が続く不動産価格への対策として、新築マンションの短期転売に税で歯止めをかける案を検討しています。「空室税」という名前が付いていますが、報道された中身は既存の不動産取得税の税率を、条件付きで引き上げるというものです。
| 項目 | 報道された内容 |
|---|---|
| 報道 | 2026年11月12日、テレビ朝日系（ANN）が「“空室税”政府与党が検討」と報道 |
| 対象 | 新築マンションの購入者が、1年以内に転売するケース |
| 条件 | 居住実態がなく、空室のままだった場合 |
| 方法 | 「不動産取得税」の税率を引き上げる |
| 確認の手段 | 住民票を活用し、実際に入居したかどうかを確認する方向 |
| 段階 | 検討段階。税率・開始時期・対象地域は報じられていない |
いまの不動産取得税は「住宅3％」
不動産取得税は、土地や家屋を買ったり建てたりしたときに、取得した人に都道府県がかける税です。東京都主税局によると、税率は家屋（住宅）が3％、家屋（非住宅）が4％（2008年4月1日から2027年3月31日まで）。宅地は2027年3月31日までに取得すれば課税標準が価格の2分の1になります。課税の基になる「価格」は固定資産評価基準による評価額で、購入価格そのものではありません。
報道の案は、この税率を「1年以内の転売」かつ「空室」の場合だけ引き上げるものとみられます。何％にするのか、新築以外にも広げるのか、どの地域が対象かは、11月12日時点では報じられていません。
「空室税」と「空き家税」の違い
京都市や海外の「空き家税」は、住んでいない住宅を持ち続けている人に毎年かかる税です。報道された案は、買ってすぐ売った人に一度だけ取得時の税を重くする仕組みで、ねらいは空き家の活用というより投機的な転売の抑制です。当サイトの空き家の固定資産税の記事で扱った「特定空家」の特例解除とも別の話です。
新築マンション転売対策の経緯｜千代田区の要請から税制改正要望まで
今回の報道は突然出てきた話ではありません。国交省が財務省に出した令和9年度税制改正要望には「新築マンションの価格高騰への対応に係る所要の措置」という項目があり、「実需に基づかない投機的取引を抑制するための方策について、必要な検討を行い、所要の措置を講じる」と書かれています。その根拠として、令和8年度税制改正大綱（2025年12月、自民党・日本維新の会）の「短期売買が増加傾向にある」「税制上の措置も含め必要な措置を講ずる」という一節が引用されています。
- 2025年7月18日千代田区が不動産協会に要請投機目的のマンション取引について、一定期間の転売禁止や購入戸数の制限を求める（不動産協会の発表による）
- 2025年11月25日国交省が1回目の調査結果を公表／不動産協会が対策を発表登記データで新築マンションの短期売買と国外居住者の取得を集計。協会は購入戸数の上限、名義の厳格化、引渡しまでの売却活動禁止の3本柱を発表
- 2025年12月令和8年度税制改正大綱（自民党・日本維新の会）「税制上の措置も含め必要な措置を講ずる」と明記
- 2026年4月1日新宿区が要綱を施行市街地再開発事業などの大規模マンションの事業者に、短期売買の抑制策を求める
- 2026年8月国交省が令和9年度の税制改正要望「新築マンションの価格高騰への対応に係る所要の措置」を要望
- 2026年9月15日国交省が2回目の調査結果2024年通年の短期売買、2025年通年の国外居住者の取得を公表
- 2026年11月12日「空室税」の検討が報道1年以内の転売・空室なら不動産取得税を引き上げる案（ANN）
- 2026年12月（例年）令和9年度税制改正大綱盛り込まれるかどうかは未定
業界の対策は「引渡しまで」が限界
不動産協会の発表（2025年11月25日）は、①登録・購入戸数の上限制限、②契約・登記等の名義の厳格化、③売買契約から引渡しまでの売却活動の禁止、の3つを柱にしています。協会の正副理事長会社8社はすでに導入を決めたとしています。一方で協会は、価格上昇の主因は原価の高騰と需給のひっ迫で「投機的な取引の影響はごく限定的」との認識を示し、所有権が移った引渡し後の転売を事業者が止めるのは難しいとも説明しています。引渡し後の転売に網をかけるには、契約ではなく税や法律が必要になる、というのが今回の検討の背景とみられます。
新宿区は国交省の1回目の調査を受けて「大規模な分譲マンションの短期売買の抑制に係る要請に関する要綱」をつくり、2026年4月1日に施行しました。
新築マンションの短期転売率｜東京23区の区別一覧
国交省は法務省から受け取った不動産登記の情報を使い、2018年1月〜2025年12月に登記された三大都市圏と地方四市の新築マンション約57万戸を調べました（2026年9月15日公表）。「短期売買」は、新築の登記（保存登記）から1年以内に売買による移転登記があったものです。別紙の表から、2024年に登記された物件の短期売買割合を23区すべて抜き出して並べました。
23区全体は9.7％、都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）は12.1％、東京都全体は8.8％です。棟あたり100戸以上の大規模マンションに限ると9.0％、それ以外は2.9％で、大規模物件ほど転売が多い結果でした。
赤い棒が23区平均（9.7％）を上回った区。2024年1〜12月に保存登記された新築マンションのうち、1年以内に移転登記があった割合。出典：国土交通省の別紙の表を当サイトが並べ替え。
平均超えは8区、うち5区は都心6区の外
23区平均を上回ったのは葛飾区（26.5％）・新宿区（20.0％）・墨田区（17.0％）・渋谷区（15.2％）・大田区（13.4％）・中央区（12.8％）・板橋区（11.9％）・中野区（10.6％）の8区でした。都心6区のうち平均を上回ったのは新宿区・渋谷区・中央区の3区だけで、葛飾区・墨田区・大田区・板橋区・中野区の5区は都心6区の外です。また、2024年の数字が2018〜2022年の最大値を上回った区は23区中9区ありました。
ただし国交省自身が「その年にどのようなマンションが供給されたか等によって、短期売買の割合は大きく変動」すると注意しています。たとえば葛飾区は2023年が7.5％でした。区ごとの新築の戸数は都心ほど多くないため、大きな物件が1棟出るだけで割合が跳ねることがあり、1年分の数字で区の「転売の多さ」を決めつけるのは避けたほうがよいでしょう。
| 都心6区 | 短期売買 2024年 | 短期売買 2023年 | 国外住所の取得 2025年 |
|---|---|---|---|
| 千代田区 | 5.1％ | 4.9％ | 15.4％ |
| 中央区 | 12.8％ | 5.1％ | 2.3％ |
| 港区 | 6.5％ | 8.4％ | 5.0％ |
| 新宿区 | 20.0％ | 4.1％ | 9.5％ |
| 文京区 | 1.7％ | 1.5％ | 3.3％ |
| 渋谷区 | 15.2％ | 10.0％ | 11.1％ |
| 都心6区計 | 12.1％ | — | 5.9％ |
| 23区計 | 9.7％ | 5.7％ | 2.8％ |
「国外住所の取得」は、2025年1〜12月に保存登記された新築マンションのうち、登記上の住所が国外の個人・法人が取得した割合。登記には国籍が載らないため、日本に住む外国人や国内の法人は含まれません。
国外に住む人の購入は「高額物件に偏っていない」
国外に住所がある人による新築マンションの取得割合は、2025年に23区で2.8％、都心6区で5.9％でした。区別では千代田区が15.4％（2024年は6.2％）と高く、23区で取得した国外住所者の国・地域は、近年は台湾が最も多いとされています。一方、都心6区の価格帯別では、国外住所者の割合は2億円未満で4.0％、2億円以上で6.4％で、国交省は「高額物件の購入に偏っているという傾向は特に見られない」としています。氏名から外国人と類推される人の取得割合（都心6区、新築・中古）は2025年に11.9％で、前年から1.2ポイント下がりました。
新築マンション価格の推移｜23区は11年で2.27倍
転売が「もうかる」背景には価格の上昇があります。不動産経済研究所の集計から、首都圏・東京23区・都心6区の新築マンションの戸当たり平均価格を並べました（投資用・定期借地権付きは除く）。
| 年 | 首都圏 | 東京23区 | 都心6区 |
|---|---|---|---|
| 2014年 | 5,060万円 | 5,994万円 | 7,322万円 |
| 2015年 | 5,518万円 | 6,732万円 | 8,576万円 |
| 2016年 | 5,490万円 | 6,629万円 | 8,913万円 |
| 2017年 | 5,908万円 | 7,089万円 | 9,515万円 |
| 2018年 | 5,871万円 | 7,142万円 | 9,275万円 |
| 2019年 | 5,980万円 | 7,286万円 | 9,083万円 |
| 2020年 | 6,083万円 | 7,712万円 | 11,152万円 |
| 2021年 | 6,260万円 | 8,293万円 | 11,720万円 |
| 2022年 | 6,288万円 | 8,236万円 | 10,530万円 |
| 2023年 | 8,101万円 | 11,483万円 | 17,664万円 |
| 2024年 | 7,820万円 | 11,181万円 | 16,222万円 |
| 2025年 | 9,182万円 | 13,613万円 | 19,503万円 |
2014年から2025年までに、首都圏は1.81倍、23区は2.27倍、都心6区は2.66倍になりました（当サイト計算）。2025年の23区の中央値は11,380万円で、初めて1億円を超えています。さらに2026年度上半期（4〜9月）の23区の平均は17,925万円で、前年同期より34.7％上がりました。
1億円マンションは誰が買う？でも触れたように、価格上昇の主因は建築費や用地費の高騰とされ、不動産協会も同じ立場です。短期転売への課税は、価格そのものを下げる効果より、「買ってすぐ売る」取引を割に合わなくすることに主眼があるとみられます。
京都市の空き家税（非居住住宅利活用促進税）｜税率・対象・課税開始
国内で「住んでいない住宅」に毎年課税する仕組みは、京都市の非居住住宅利活用促進税が初めてです。総務省が2023年3月24日に同意しました。いわゆる「空き家税」ですが、空き家だけでなく別荘やセカンドハウスも対象になるのが特徴です。
| 項目 | 内容（京都市・総務省の公表資料から） |
|---|---|
| 税の名前 | 非居住住宅利活用促進税（法定外普通税） |
| 対象 | 京都市の市街化区域内にある非居住住宅（生活の本拠として住んでいる人がいない住宅）の所有者 |
| 税率 | 家屋価値割＝家屋の固定資産評価額×0.7％／立地床面積割＝土地の1㎡あたり評価額×延べ床面積×0.15％〜0.6％（家屋の評価額700万円未満0.15％、700万〜900万円0.3％、900万円以上0.6％） |
| かからない住宅 | 家屋の評価額30万円未満（導入当初5年間は100万円未満）。事業用、賃貸・売却の募集開始から1年以内（申告が必要）、景観重要建造物など |
| 判定 | 住民票だけでなく生活の実態で判断。住民票があっても住んでいなければ課税対象 |
| 課税開始 | 2030年度（令和12年度、2030年1月1日の利用状況）の予定。システム開発の影響で2029年度から1年延期 |
| 経緯 | 2022年3月25日 市会で可決 → 2023年3月24日 総務大臣が同意 → 同年4月13日 条例公布 |
| 税収の見込み | 初年度約8.6億円、平年度約9.5億円（総務省の同意時の資料） |
税額はいくら？京都市の計算式で試算
京都市のチラシには、築40年・床面積60㎡・家屋の評価額270万円・敷地の1㎡あたり評価額6万8千円の分譲マンションの空き住戸で、税額が約2万5千円という例があります。条例の税率で計算し直すと、家屋価値割18,900円＋立地床面積割6,120円＝25,020円で、チラシの例と一致しました。同じ式で、床面積70㎡の住戸について家屋の評価額と土地の単価を変えて試算すると次のとおりです。
| 家屋の評価額 | 土地の1㎡あたり評価額 | 年税額の試算 |
|---|---|---|
| 500万円 | 15万円 | 50,750円 |
| 800万円 | 15万円 | 87,500円 |
| 1,200万円 | 30万円 | 210,000円 |
※当サイトの試算。延べ床面積は70㎡とし、課税免除・減免・免税点（当初5年間は家屋の評価額100万円未満）は考えていません。実際の税額は京都市の税額シミュレーションで確認できます。評価額は購入価格より低いのが一般的です。
家屋の評価額が900万円を超えると土地の部分の税率が0.6％に上がるため、税額は急に大きくなります。新しく評価額の高いマンションほど負担が重くなる設計で、京都市はこの税を「空き家等の利活用を考えるきっかけ」と位置づけています。一方、空き家900万戸なのに新築が建ち続ける理由で見たように、全国の空き家の多くは地方の古い住宅で、京都市の税と今回の転売対策とでは、ねらう住宅がまったく違います。
海外の空き家税一覧｜バンクーバー・トロント・カナダ・フランス
空室に課税する制度は海外が先行しています。各政府・自治体の公式ページで、税率と開始時期を確認できた4例を並べました（原文は英語・フランス語、訳は当サイト）。
| 国・都市 | 税の名前 | 開始 | 税率 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| カナダ・バンクーバー市 | Empty Homes Tax（空き家税） | 2017年〜 | 課税評価額の3％（2017〜2019年1％、2020年1.25％、2021年から3％） | 毎年すべての住宅所有者に居住状況の申告を義務づけ |
| カナダ・トロント市 | Vacant Home Tax | 条例 By-law 97-2022 | 評価額（CVA）の3％（2024年から） | 開発業者の新築の在庫は最長2年、空室でも免除（2023年から） |
| カナダ連邦政府 | Underused Housing Tax（UHT） | 2022年1月1日〜 | 住宅価値の1％（年1回） | 主に外国籍の所有者が対象。2025年の予算案で2025暦年分からの廃止を提案 |
| フランス（国） | Taxe sur les logements vacants（TLV） | — | 賃貸価値（valeur locative）の17％、2年目以降34％ | 需給がひっ迫した人口5万人超の都市圏の自治体で、1年以上空いた家具なし住宅が対象。2027年分から別の空き家税（THLV）と統合し新税に |
出典：バンクーバー市FAQ・同 Empty Homes Tax、トロント市 Vacant Home Tax、カナダ歳入庁 UHT・カナダ Budget 2025 税制措置、フランス政府 Service Public（TLV）。フランスのTLVの開始年は公式ページで確認できなかったため「—」としました。
海外の例から見えること
バンクーバーは税率を1％から3％へ段階的に上げ、トロントも3％にそろえています。どちらも毎年かかる保有税で、報道された日本の案（取得時の一度きりの税）とは性格が違います。一方、トロントは開発業者が売れ残りの新築を抱える場合の免除を設けており、新築の在庫と投機目的の空室をどう区別するかが、制度設計の分かれ目になっています。
カナダ連邦政府は、主に外国籍の所有者に1％をかけるUHTを2022年に導入しましたが、2025年11月の予算案で2025暦年分からの廃止を提案しました（2022〜2024年分の義務は残ります）。国の税は対象者の線引きや申告の手間が大きく、課税の実務が難しいことがうかがえます。
空室税の論点｜住民票での判定と「やむを得ない転売」
報道は「住民票を活用し、実際に入居したかどうか確認する方向」と伝えています。ただ、京都市の制度は住民票の有無ではなく生活の実態で判断し、住民票があっても住んでいなければ課税対象としています。住民票だけで判定すると、住民票だけ移して住まないケースを見分けにくい、という課題が考えられます。
- やむを得ない売却の扱い：不動産協会は、転勤など契約後の事情の変化で短期間で売らざるを得ない人もいると指摘しています。京都市の税も、転勤・海外赴任（5年間に限る）や入院・介護施設への入所などで一時的に住んでいない住宅は減免の対象です。
- 法人・国外居住者：国交省の調査では、23区の中古マンションの短期売買の多くは法人によるものとされています。新築の短期転売についても、購入者が法人か個人か、国内か国外かで実態が異なり、どこまでを対象にするかが論点になりそうです。
- 効果の範囲：取得時の税を上げても、1年を過ぎてから売る取引や、賃貸に出して転売する取引には効きません。11月12日時点では、税率や対象範囲は明らかになっていません。
これから家を買う人への影響は
報道された案は「1年以内に転売」かつ「空室」が条件で、買って住む人は対象外になるとみられます。ただし制度の詳細はまだ決まっていません。年末にまとまる令和9年度税制改正大綱で、税率・適用開始日・対象地域が示されるかどうかを確認してください。
空室税と空き家税のよくある質問
Q. 空室税とは何ですか？
A. 11月12日にANNが報じた、新築マンションの短期転売対策の案です。購入者が1年以内に転売し、居住実態がなく空室のままだった場合に、不動産取得税の税率を引き上げる内容とされています。新しい税目をつくるのではなく、既存の不動産取得税の上乗せです。
Q. 空室税はいつから始まりますか？
A. 11月12日時点では検討段階で、開始時期は報じられていません。国交省は令和9年度税制改正要望で投機的取引の抑制策の検討を求めており、例年12月にまとまる税制改正大綱に入るかどうかが最初の節目です。
Q. いまの不動産取得税の税率は？
A. 東京都主税局によると、家屋（住宅）は3％、家屋（非住宅）は4％です（2027年3月31日まで）。宅地は同日までに取得すれば課税標準が価格の2分の1になります。
Q. 新築マンションの短期転売はどのくらいありますか？
A. 国交省の調査では、2024年に登記された新築マンションのうち1年以内に転売された割合は、東京23区で9.7％、都心6区で12.1％でした。区別では葛飾区（26.5％）、新宿区（20.0％）、墨田区（17.0％）などが高い一方、年による変動が大きいとされています。
Q. 京都市の空き家税はいつから？税率は？
A. 京都市の非居住住宅利活用促進税は、2030年度（令和12年度）から課税開始の予定です（2029年度から1年延期）。家屋の評価額の0.7％に、土地の評価額に応じた0.15〜0.6％の部分を足した額で、市街化区域内の住んでいない住宅の所有者が対象です。
Q. 海外の空き家税の税率は？
A. バンクーバー市のEmpty Homes Taxとトロント市のVacant Home Taxは評価額の3％、フランスのTLVは賃貸価値の17％（2年目以降34％）です。カナダ連邦のUnderused Housing Tax（1％）は、2025年の予算案で2025暦年分からの廃止が提案されました。
あわせて読みたい
出典・参考資料
- テレビ朝日系（ANN）：“空室税”政府与党が検討 新築マンション転売対策（Yahoo!ニュース配信、2026年11月12日19時25分）
- 国土交通省：不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果を公表（2026年9月15日）・別紙、令和9年度税制改正要望（新築マンションの価格高騰への対応に係る所要の措置）
- 不動産協会：分譲マンションの投機的短期転売問題にかかる取組みについて（2025年11月25日）／新宿区：大規模な分譲マンションの短期売買の抑制に係る取組について
- 不動産経済研究所：首都圏マンション 戸当たり価格と専有面積の中央値の推移2025年、首都圏新築分譲マンション市場動向 2026年度上半期
- 京都市：非居住住宅利活用促進税について（2026年8月21日更新）／総務省：京都府京都市「非居住住宅利活用促進税」の新設（2023年3月24日）／東京都主税局：不動産取得税
- City of Vancouver: Empty Homes Tax・FAQ／City of Toronto: Vacant Home Tax／Canada Revenue Agency: Underused Housing Tax・Budget 2025 Tax Measures／Service Public: Taxe annuelle sur les logements vacants
23区の区別の並べ替え・平均超えの区の数、価格の倍率、京都市の税額の試算は、上記の資料をもとに当サイトが計算したものです。内容は2026年11月12日時点の情報で、報道された案は検討段階です。写真：xegxef（Wikimedia Commons、CC0 1.0）。アイキャッチ・本文の写真はトリミング・明るさの調整・文字入れなどの加工をしています。
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