新築ワンルーム投資はなぜ売れない？10年で392万円と残債の試算

「家賃が毎月入ってきます」「節税になります」「年金がわりになります」。新築ワンルームマンション投資の勧誘で、必ずと言っていいほど出てくる言葉です。どれも文字どおりには間違っていません。家賃は入りますし、税金は戻りますし、ローンを完済すれば物件は残ります。

問題は、その3つが「いくら」なのかを具体的に示した資料がほとんどないことです。そこでこの記事では、都心の新築ワンルームを2,800万円のフルローンで買った場合の収支を、購入から35年後の完済まで1年ずつ計算しました。毎月いくら出ていくのか、節税でいくら戻るのか、そして——この記事のいちばんの主題ですが——何年目になれば売れるようになるのかを数字で示します。

先に結論を書くと、いちばん怖いのは損失の額ではありません。買ってから約20年間、売りたくても売れないという一点です。

結論：10年でいくら出ていき、いつ売れるようになるのか

先に全体像を示します。次の表は、節税で戻ってきた分をすべて差し引いた後の「純粋に財布から出ていったお金」と、その時点でのローン残債、そして売却できるかどうかをまとめたものです。

10年後の時点で、累計391万6,159円が出ていっています。ここまでは「毎月の積立だと思えば」という説明も成り立つかもしれません。問題は右端の列です。10年たっても、売るには262万円の現金が必要で、それを用意できなければ手放すことすらできません。この状態が解消するのは、購入から約20年後です。

この記事の前提条件

試算は前提の置き方で結論が変わります。検証していただけるよう、使った数字をすべて公開します。金利・家賃の下落・修繕積立金の値上げは、いずれも実際に起こりうる範囲で設定しました。

営業資料の収支表と、実際の収支表はどう違うのか

勧誘の場で見せられる収支シミュレーションは、たいてい次のようなシンプルな形をしています。

家賃とローン返済がほぼ同額なので、「実質のご負担は毎月1,000円程度」「コーヒー1杯分」という説明になります。数字そのものは正しく、嘘は書かれていません。ただし、この表にはワンルームを保有すると必ず発生する費用が載っていないことがあります。実際に出ていくお金を全部並べると、こうなります。

毎月23,650円、年間283,794円の持ち出しです。コーヒー1杯どころではありません。差の大半は管理費・修繕積立金と固定資産税で、これらは物件を持っている限り必ずかかります。

「節税になる」の仕組みと、実際に戻ってくる金額

減価償却費と損益通算のからくり

ワンルーム投資の節税は、減価償却費という仕組みを使います。建物の取得費用を耐用年数にわたって分割し、毎年少しずつ経費に計上できる制度です。このとき、実際には現金が出ていかないのに帳簿上は経費が増えるため、不動産所得はかんたんに赤字になります。

そして不動産所得の赤字は、給与所得と合算できます。これが損益通算です。給与にかかる課税所得が圧縮されるので、源泉徴収で払いすぎた所得税が戻り、翌年の住民税も下がります。ここまでは営業担当者の説明どおりで、仕組みとして間違っていません。

実際に戻ってきたのは27,384円

では、いくら戻るのか。1年目の確定申告を計算すると次のようになります。

年間283,794円の持ち出しに対して、戻ってきたのは27,384円。埋まったのは、およそ10%です。節税は「戻る」のは事実ですが、「持ち出しを取り返せる」わけではないという点が、この投資でもっとも誤解されているところだと思います。

還付額は「帳簿上の赤字 × 税率」で決まるため、税率が高い人ほど有利です。ただし営業のメインターゲットである年収900万円クラスでも、埋まるのは2割程度にとどまります。

さらに注意が必要なのは、減価償却費は期間が終われば計上できなくなることです。節税効果は年を追うごとに小さくなり、ローンの利息も元本が減るにつれて少なくなるため、経費は年々やせていきます。

3年目：新築プレミアムが消えて家賃が下がる

最初の入居者が退去すると、次の募集で家賃を下げざるを得なくなります。新築のときだけ上乗せできていた分が失われるためで、これを新築プレミアムと呼びます。今回の試算では95,000円から88,000円へ、7,000円の下落を見込みました。

この上乗せは一度失われると二度と戻りません。家賃は築年数とともに下がる一方で、ローン返済額は固定、管理費と修繕積立金はむしろ上がっていきます。毎月の持ち出しは30,300円に増えました。

6年目：変動金利の上昇という想定外

ここが、2026年時点で試算をやり直すべき最大の理由です。日本銀行は2025年12月に政策金利を0.75%へ、2026年6月には1.0%へ引き上げました。長く続いた低金利の前提が変わっています。

今回は6年目に適用金利が2.0%から2.5%になったものとして計算しました。毎月の返済額は96,066円から102,694円へ、6,628円増えます。家賃は下がっているのに、返済は増える。持ち出しは月4万円を超えました。

10年目：売却査定で判明する262万円の不足

10年目、修繕積立金が12,000円から18,000円に値上げされ、同じ年に2か月の空室が発生しました。家賃が入らない月でも、ローン返済と管理費の支払いは止まりません。この年の持ち出しは65万6,730円に達しています。

さすがに損失が大きすぎるということで、売却の査定を出しました。ここで、この投資のいちばん厳しい現実が出てきます。

なぜ売りたくても売れないのか

物件を売るには、ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。売却代金が残債に届かない場合、その差額を現金で用意する必要があり、しかも原則として分割払いにはできません。売却価格より残債が多いこの状態をオーバーローンと呼びます。

新築でフルローンを組むと、購入から5年から10年ほどは物件価格の下落スピードが、ローン残高の減るスピードを上回ります。新築時の価格には販売経費や広告費などの新築プレミアムが含まれており、引き渡された瞬間に中古物件として評価されるためです。この期間は、含み損を抱えたまま持ち続けるしかありません。

では、いつになったら売れるようになるのか

この記事でもっとも伝えたい部分です。売却の可否を年次で追うと、次のようになりました。

ようやく売却できるようになるのは、購入から20年後です。ただしその時点で、すでに983万4,399円が出ていっています。売って手元に残る79万円を足しても、差し引き約900万円のマイナスです。

「35年後には2,800万円の資産が残ります」という説明は、完済まで持ち続けた場合の話としては嘘ではありません。ただしそのときの物件は築35年です。そして、そこに至るまでの35年間、毎月の持ち出しを払い続けられるかどうかが問われます。

買う前に確かめておきたいこと

ここまでの内容を、購入判断の前に確認できる形にまとめます。

とくに4番目が重要です。入り口の毎月収支だけを見て判断すると、出口がふさがった物件を長期間かかえることになります。ローン残債の推移表は金融機関から出してもらえますし、同じ地域・同じ築年数の中古ワンルームの成約価格は不動産情報サイトで調べられます。この2つを並べるだけで、「何年目に売れるようになるのか」は自分で計算できます。

よくある質問

Q. ワンルームマンション投資は絶対にやめたほうがいいのですか？

A. そうとは限りません。この記事が問題にしているのは「新築を、フルローンで、入り口の毎月収支だけ見て買う」という買い方です。価格が下がりきった中古を自己資金を入れて買い、利回りが確保できていれば、同じ物件種別でも収支はまったく違うものになります。重要なのは商品の善し悪しではなく、買う前に出口まで計算しているかどうかです。

Q. なぜ節税効果はこれほど小さいのですか？

A. 戻ってくる金額は「帳簿上の赤字 × 税率」だからです。1年目の不動産所得は−138,200円、税率20%なら還付は27,384円にしかなりません。税率が高い高所得者ほど戻る額は増えますが、年収900万円クラスでも持ち出しの2割程度です。さらに減価償却費は期間が終われば計上できなくなるため、節税効果は年々小さくなっていきます。

Q. オーバーローンだと、なぜ売れないのですか？

A. 物件を売るにはローンを完済して抵当権を外す必要があるためです。売却代金が残債に届かない場合、その差額を現金で用意しなければ引き渡しができません。しかもこの不足分は分割払いにできないのが原則です。新築の場合、購入から5〜10年は物件価格の下落がローン残高の減少を上回るため、この状態が続きます。

Q. サブリース（家賃保証）を付ければ空室リスクは避けられますか？

A. 空室時の収入は安定しますが、保証賃料は相場より低く設定され、また契約期間中に減額を求められることがあります。家賃保証の反故や一方的な減額請求が社会問題化したことを受けて、2020年12月に賃貸住宅管理業法（サブリース新法）が施行され、不当な勧誘の禁止とリスク説明の義務化が定められました。契約前に減額の条件と解約の条件を必ず確認してください。

Q. すでに買ってしまいました。どうすればいいですか？

A. まず現在のローン残債と、複数社の売却査定額を並べて、不足額がいくらかを把握することが出発点です。不足額を用意できるなら早く手放すほど累計の持ち出しは小さくなります。用意できない場合は、繰上返済で残債を減らして売却可能な時期を早める、管理会社を変えて経費を下げる、といった選択肢があります。判断に迷う場合は、売主と利害関係のない専門家に相談してください。

まとめ

新築ワンルームマンション投資でいちばん怖いのは、損失の金額そのものではありません。約20年にわたって、売りたくても売れない状態が続くことです。株式や投資信託であれば、判断を誤ったと気づいた時点で売却して損失を確定できます。オーバーローンの不動産にはその自由がありません。

この記事の試算は一つのモデルケースにすぎず、条件のいい中古物件を適切な価格で買い、うまく運用している方も実際にいます。問題になるのは物件そのものではなく、入り口の毎月収支だけを見て、出口を計算せずに契約してしまうことです。

もし今、勧誘を受けている最中であれば、「10年後にこの物件はいくらで売れて、残債はいくら残っていますか」と質問してみてください。その一言に具体的な数字で答えられるかどうかが、判断のいちばんの分かれ目になります。

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